Ce que dit le décret
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques. La pièce principale doit offrir au moins 9 m² sous une hauteur de 2,20 m, ou 20 m³ de volume habitable si la hauteur manque. Le logement doit être clos, couvert et protégé des infiltrations. Les réseaux et les équipements doivent être en état de sécurité. Le logement doit être exempt d’infestation d’espèces nuisibles et de parasites. Il doit enfin disposer de l’eau, d’un WC intérieur séparé de la cuisine et de la pièce de repas, d’une douche ou d’une baignoire alimentée en eau chaude, et d’un coin cuisine.
Le critère énergétique ajouté au décret
Depuis le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 et la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie de la décence. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. L’interdiction porte sur la mise en location : nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite. Un locataire en place ne peut pas être expulsé de ce fait. Le loyer des logements classés F et G est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022, sans révision possible en cours de bail ni entre deux locataires.
Ce que risque un bailleur
L’indécence ne suspend pas le bail et n’autorise pas le locataire à cesser de payer son loyer de sa propre initiative. Elle ouvre en revanche plusieurs voies. Le locataire peut mettre le bailleur en demeure, puis saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, réduire le loyer et allouer des dommages et intérêts. La caisse d’allocations familiales peut conserver la part d’allocation logement le temps de la mise en conformité. La décence s’apprécie à la remise des clés et pendant toute la durée du bail : un logement conforme à la signature ne l’est plus si la couverture prend l’eau deux hivers plus tard.
Questions fréquentes
Un seul critère manquant suffit-il à rendre un logement indécent ?
Oui. Les critères du décret sont cumulatifs : il n’existe pas de note globale ni de compensation entre eux. Une installation électrique vétuste rend le logement indécent, même si la surface, le volume et les équipements sont irréprochables. C’est aussi vrai du critère énergétique, qui s’apprécie sur un DPE en cours de validité, pas sur une estimation de classe.
Les combles sous 1,80 m comptent-ils dans la surface ?
Non. La surface habitable exclut les parties de hauteur inférieure à 1,80 m, ainsi que les combles non aménagés, les caves, les garages, les terrasses et les balcons. Un logement dont la pièce principale est largement mansardée peut donc afficher une surface au sol confortable et rester sous le seuil de décence une fois la mesure faite correctement.
Ce calcul suffit-il à garantir la décence ?
Non, et il l’indique. Six critères sont contrôlés ici, sur des données que vous pouvez saisir. Le décret en comporte davantage : éclairement naturel suffisant, ouverture sur l’extérieur, ventilation, garde-corps, absence de plomb accessible et de matériaux présentant un risque manifeste. Ces points se vérifient sur place, avec un diagnostic quand la date de construction l’impose.
Une rénovation énergétique est-elle rentable ?
Rapportée au reste à charge, c’est-à-dire à la somme réellement sortie après aides, l’économie annuelle représente couramment 8 à 15 % par an sur un logement classé F ou G. Cette économie n’est ni imposée ni soumise aux prélèvements sociaux, contrairement aux intérêts d’un placement. Le calcul dépend de la surface, de la classe de départ et de l’énergie utilisée.
Peut-on financer les travaux et gagner de l’argent dès la première année ?
C’est possible lorsque l’économie mensuelle dépasse l’échéance du prêt. Avec un éco-prêt à taux zéro remboursé sur quinze ans, la mensualité reste basse et l’écart peut être positif dès le premier mois. Quand ce n’est pas le cas, l’écart se comble une fois le prêt soldé, et le simulateur indique l’année de bascule.
Combien coûte une année d’attente ?
Le montant de l’économie non réalisée, chaque année, auquel s’ajoute la hausse du prix de l’énergie. Sur un logement mal isolé, cette somme se compte en milliers d’euros par an. Elle n’est pas mise de côté en attendant : elle est déjà dépensée.
Les travaux augmentent-ils la valeur du logement ?
Les Notaires de France mesurent chaque année l’écart de prix entre classes énergie sur les transactions réelles. L’écart entre une classe G et une classe C dépasse couramment 20 % pour une maison. Ce sont des chiffres nationaux : le marché local peut s’en écarter.
Faut-il un apport pour lancer un chantier ?
Pas nécessairement. Les aides réduisent le montant à financer, l’éco-prêt à taux zéro étale le reste sans intérêts. Un prêt travaux classique peut compléter. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Ces estimations sont-elles fiables ?
Ce sont des ordres de grandeur, donnés en fourchette, à partir des seuils du diagnostic de performance énergétique et des tarifs publics de l’énergie, avec leurs sources et leurs dates affichées. Elles ne remplacent pas une visite : l’état réel d’un plancher, d’une toiture ou de réseaux vétustes peut les déplacer dans les deux sens.